去年10月20日，建設(shè)部曾面向全社會征集“城市中低收入人群居住困難解決方案”。一項建設(shè)事業(yè)的進行既可通過政府之手也可通過市場之手。自從“福利分房”轉(zhuǎn)為“住房商品化”，住宅建設(shè)已經(jīng)是以商品化為主，而且也取得了很大成就：中國城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的3.5平方米提高到了2003年的23.5平方米，80%的家庭擁有住房。但同時出現(xiàn)了一些問題：低收入者買不起房，中等收入者的居住條件難以改善，局部地區(qū)出現(xiàn)嚴重炒作房價的現(xiàn)象，等等。
依筆者之見，在改善中低收入者居住條件方面，政府可以進行以下工作。
對于低收入者，“經(jīng)濟適用房”制度自然是重要的可以選擇的政策，它屬于社會保障的性質(zhì)。目前該制度在操作中存在一些明顯的不足。一是投資少，2003、2004年它的投資分別只占房地產(chǎn)總投資的5%；二是標準高，動輒上百平方米，看起來很美，給人感覺像是在搞政績工程，卻使得總套數(shù)供應(yīng)更少；三是甄選資格的工作粗糙，只好用排長隊和搖號的方式來分配。而要真正讓經(jīng)濟適用房發(fā)揮作用，就必須加大投資、降低單元面積標準和仔細甄選有資格者。還有一些學(xué)者提出經(jīng)濟適用房“只租不售”，也是很有價值的見解。另外，可以采用給低收入者按月發(fā)放“住房保障券”的辦法，他們可以拿價值幾百元的這種證券自己去租住合適的住房，這也可以使得現(xiàn)有的各種存量房屋能各盡其用。
對于中等收入者，仍然要以市場化開發(fā)供應(yīng)為主，而政府也可以有以下作為。
其一，增加城市住宅用地，提高城市土地使用強度。國家一直十分重視對耕地的保護，以確保糧食安全。這當然是第一要務(wù)，但仍有開拓空間。據(jù)茅于軾等學(xué)者研究，隨著農(nóng)業(yè)科技的進步、農(nóng)民產(chǎn)糧積極性的提高和糧食進口更加容易，也許糧食安全問題并不像人們想象的那樣嚴重。這就需要政府部門對糧食市場的供求狀況保持動態(tài)關(guān)注，做更仔細的審核，然后在可能的情況下增加城市用地。另外，目前全國的城市人均占地面積遠遠低于發(fā)達國家，北京市轄區(qū)人口密度僅為倫敦的五分之一、紐約和巴黎的十分之一，正所謂“攤大餅”。
其二，從政府方面減輕購房者的負擔。目前政府稅費占到房地產(chǎn)價格的30%到40%，如果再加上占房地產(chǎn)價格30%的土地費用，政府在房地產(chǎn)上面的收入約占整個房地產(chǎn)價格的60%到70%。而在歐美國家，地價和稅費相加大約只占住房價格的20%左右。因此，如果能在這方面有所減輕，則對市民購房有積極的促進作用。中國的稅負是比較重的，而開發(fā)商上交政府的土地出讓金則是包含在房屋成本里，最后由購房者承擔。因此，也可以把土地出讓金理解成購房市民上交政府的一種稅負。香港政府就是把土地出讓金作為政府收入的主要來源，從而造成香港房價高企，但它的稅負則屬世界最低行列。中國的市民既要交納較重的稅，又要變相交納一部分土地出讓金，的確負擔很重。
其三，降低進入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，加強房地產(chǎn)商之間的競爭。當前中國的房地產(chǎn)業(yè)不是一個壟斷市場，但是一個競爭不充分的市場。因為房地產(chǎn)經(jīng)營事關(guān)銀行、土地、城市規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、環(huán)保、安全、水電等部門，需要很強的社會運作能力，只有那些擁有很強社會權(quán)力資源的人才能駕馭。這樣，真正有實力的房地產(chǎn)公司數(shù)量很少，競爭不激烈，它們自然可以獲得高利潤。因此，政府應(yīng)進一步規(guī)范銀行、土地、城市規(guī)劃等部門的行為，對進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)一視同仁，房地產(chǎn)商數(shù)量增加，競爭激烈，房價自然會下降。再者，政府應(yīng)對市民集資建房的行為予以大力支持。若此舉能大量出現(xiàn)，對降低房價會有很大作用。
政府出臺政策時必須把握好政策的真正效應(yīng)及可行性。一些學(xué)者提出的提高住房貸款利率的方法只會令購房者負擔更重；還有學(xué)者提出建立“對房產(chǎn)價格的科學(xué)評估機制”，由政府為房地產(chǎn)公司制定一個合理的利潤率，這些都是不具可行性的建議。(作者單位：廣東技術(shù)師范學(xué)院管理學(xué)系)
(來源：中國經(jīng)濟時報 作者：張曉群)
