盡管到目前為止，全國(guó)各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)還沒(méi)有對(duì)土地增值稅的征收問(wèn)題進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段，但記者了解到，眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備通過(guò)增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例和提高價(jià)格等方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
增值稅壓力當(dāng)頭
2007年2月1日前，我國(guó)對(duì)于土地增值稅的增收多采用“預(yù)征”的形式，即樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完畢，并取得銷(xiāo)售(預(yù)售)證后，由地方稅務(wù)部門(mén)按照既定的稅率來(lái)征收，目前業(yè)內(nèi)平均預(yù)征稅額標(biāo)準(zhǔn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的2%-3%左右。
上海五合智庫(kù)有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，由于土地增值稅的數(shù)目較大，而預(yù)征稅額相對(duì)較小，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)設(shè)法延長(zhǎng)項(xiàng)目公司注銷(xiāo)的時(shí)間，對(duì)應(yīng)結(jié)算銷(xiāo)戶(hù)的項(xiàng)目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。在實(shí)際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)故意留幾套單元不售；或?qū)⒉糠治飿I(yè)長(zhǎng)期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅。預(yù)征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。
1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，決定從2月1日起開(kāi)始清算土地增值稅。
兩個(gè)多月過(guò)去了，到目前為止，因缺乏具體操作細(xì)則指引等原因，各地的土地增值稅清理工作并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
但記者了解到，迫于增值稅壓力當(dāng)頭，眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備通過(guò)增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例、提高價(jià)格等方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
精裝提升項(xiàng)目成本
4月初，有開(kāi)發(fā)商向記者表示，土地增值稅主要針對(duì)增值部分進(jìn)行收稅，如果項(xiàng)目成本提升，那相應(yīng)的須交納的增值稅自然也就下降了。具體來(lái)看，多做一些精裝項(xiàng)目有利于提高成本。
按照目前的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。該條例還規(guī)定，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通住宅免征增值稅。
該開(kāi)發(fā)商表示，簡(jiǎn)單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋大體粉刷；高檔精裝修，包括配備所有的家電設(shè)施，比如電視、電腦、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個(gè)單項(xiàng)集中采購(gòu)的方式，能在很大程度上抬高運(yùn)作成本。
增持商業(yè)項(xiàng)目
針對(duì)此次增值稅變革，早有大的投資機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告指出，一些商業(yè)地產(chǎn)公司受到該政策的影響非常輕微，在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對(duì)商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)國(guó)泰君安有關(guān)報(bào)告顯示，不考慮稅法規(guī)定的最后一項(xiàng)扣除項(xiàng)，即屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，只有項(xiàng)目的毛利率高于35%才需要交納土地增值稅；如果考慮最后一項(xiàng)扣除項(xiàng)，該部分成本大約占地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的20%，只有當(dāng)項(xiàng)目的凈利率達(dá)到25%，毛利率達(dá)到43%，才需要繳納土地增值稅。
毛利率在43%—59%之間的公司，交納土地增值稅將使銷(xiāo)售收入下降5%—10%，凈利潤(rùn)下降1%—3.3%。以非普通的高檔住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商受到的影響較大；而中國(guó)國(guó)貿(mào)、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于經(jīng)營(yíng)而不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼瞬挥媒患{土地增值稅，幾乎不會(huì)受到影響�！�
在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對(duì)商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。金融街、招商地產(chǎn)等公司都紛紛在2006年的年度報(bào)告中，表達(dá)了要增加租賃業(yè)務(wù)比重的意愿。在香港上市的富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地也陸續(xù)在增加公司的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備。
部分企業(yè)醞釀提價(jià)
上海五合智庫(kù)有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，每一次調(diào)控政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)力爭(zhēng)在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場(chǎng)條件下，任何一種稅收都會(huì)傳導(dǎo)給消費(fèi)者，而土地增值稅清算也有可能讓購(gòu)房者為開(kāi)發(fā)商縮減的利潤(rùn)買(mǎi)單。問(wèn)題的關(guān)鍵在于市場(chǎng)預(yù)期，即當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是賣(mài)方市場(chǎng)，還是買(mǎi)方市場(chǎng)？
例如上海市場(chǎng)，目前基本是買(mǎi)方市場(chǎng)格局，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提價(jià)將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的可能性不大，而對(duì)于一些市場(chǎng)供不應(yīng)求的二線城市，如北京、天津、內(nèi)蒙古等國(guó)內(nèi)區(qū)域的城市，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，開(kāi)發(fā)商存在將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的條件，不排除開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)維持原有利潤(rùn)空間的可能。
也有開(kāi)發(fā)商向記者表示，從北京市場(chǎng)來(lái)看，剛性的需求還是客觀存在的，目前還沒(méi)有見(jiàn)到具體的增值稅操作細(xì)則。如進(jìn)入實(shí)際操作階段的話，估計(jì)將在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)進(jìn)行靈活調(diào)整。
開(kāi)發(fā)商反映稅負(fù)偏高
在記者采訪過(guò)程中，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，目前的土地增值稅稅負(fù)有些過(guò)高，不利于市場(chǎng)的正常發(fā)展。
有人士表示，1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地是通過(guò)劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當(dāng)大。在這種情況下，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》)規(guī)定的土地增值稅稅率高達(dá)30%—60%是合理的。
但近兩年，全國(guó)普遍實(shí)施了商業(yè)六類(lèi)項(xiàng)目的土地出讓招拍掛，這樣的話，按照開(kāi)發(fā)商們的說(shuō)法，《暫行條例》所設(shè)置的稅率就明顯偏高了。
上海五合智庫(kù)有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，土地增值稅由德國(guó)首開(kāi)先河，目前世界開(kāi)征該稅的有英國(guó)、法國(guó)、韓國(guó)和臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)，通過(guò)對(duì)這些國(guó)家的稅率分析，國(guó)外的稅率水平在17%-50%之間，且根據(jù)不同的持有時(shí)間與各類(lèi)用地性質(zhì)，最終設(shè)定較為完善的稅率體制。相比而言，我國(guó)30%-60%的累進(jìn)稅率設(shè)置偏高。
同時(shí)由于在開(kāi)發(fā)企業(yè)還須交納所得稅，土地增值稅只作為費(fèi)用允扣，造成了對(duì)土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值的兩次調(diào)節(jié)，即33%的企業(yè)所得稅或20%的個(gè)人所得稅的第一次調(diào)節(jié)和30～60%的超率累進(jìn)稅率的土地增值稅第二次調(diào)節(jié)。
照此稅率匡算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收，相對(duì)于其它國(guó)家的增值稅征收情況而言，我國(guó)的稅負(fù)偏重。
有業(yè)內(nèi)人士表示，稅負(fù)偏高在一定程度上加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也有可能會(huì)增大稅務(wù)部門(mén)的工作難度。(肖賓）
