昨天，建設(shè)部發(fā)布了買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)�？磥�(lái)，面對(duì)那些價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，消費(fèi)者應(yīng)該小心提防，然而，就在前不久的北京的夏季房展會(huì)上，我們就發(fā)現(xiàn)有不少小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)得正火。
位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格相比市區(qū)的普通住宅要低很多最近賣(mài)得正火，建設(shè)部發(fā)布了買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房不斷升溫
在軍博召開(kāi)的北京市夏季房展會(huì)上，記者看到，不少位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目也紛紛在展會(huì)上向市民推銷自己的樓盤(pán)；由于這些“小產(chǎn)權(quán)房”多分布在城市郊區(qū)，因此價(jià)格相比市區(qū)的普通住宅要低很多。
記者：“是板樓嗎多少錢(qián)？”
銷售人員：“是的，2300元一平米�！�
這位銷售人員告訴記者，他們的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目不僅價(jià)格低，而且還有不少普通商品房沒(méi)有的優(yōu)點(diǎn)，因此銷路很好。
銷售人員：“非常好買(mǎi)，咱們這個(gè)小產(chǎn)權(quán)位置好，就在后花園那兒，三面環(huán)山�！�
當(dāng)記者對(duì)小產(chǎn)權(quán)住宅只有50年使用權(quán)表示擔(dān)憂的時(shí)候，銷售人員表示，這根本不是問(wèn)題。
銷售人員：“那應(yīng)該不是大問(wèn)題，50年使用不變，50年后再續(xù)簽，和鄉(xiāng)政府簽�！�
隨后記者來(lái)到了北六環(huán)外的通州張家灣鎮(zhèn)，一走出成鐵站，就看到不少人正在發(fā)放售樓廣告，廣告中最顯眼的就是低廉的樓盤(pán)價(jià)位，而售樓處的班車就停在路邊，隨時(shí)接送看房者，記者跟隨班車來(lái)到了一家售樓處。
記者：“產(chǎn)權(quán)證是哪頒發(fā)的呢？”
售樓員：“就是村委會(huì)頒發(fā)的�！�
記者：“有用嗎？”
售樓員：“就是房子的所有權(quán)，沒(méi)有土地的所有權(quán)。”
售樓人員告訴記者，這種只有村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)方式也只能一次性付清。
售樓員：“不能貸款，小產(chǎn)權(quán)都不能貸款�！�
雖然沒(méi)有土地所有權(quán)，也不能貸款，但是由于房?jī)r(jià)低，這里的小產(chǎn)權(quán)房還是受到了很多購(gòu)房者的青睞。
售樓員給記者算了一下，這里的房子均價(jià)為每平米3440元，一套86平米的房子總價(jià)還不到30萬(wàn)，而同樣的價(jià)錢(qián)，在通州買(mǎi)正規(guī)的商品房只能是40平米左右，在通州另一家售樓處，由于每平米起價(jià)還不到3000元，前來(lái)咨詢看房的人更是絡(luò)繹不絕，當(dāng)記者問(wèn)到是否有銷售許可證時(shí)，售樓員明確表示沒(méi)有。
售樓員：“咱們這個(gè)不是商品房，所以沒(méi)有銷售許可證�！�
盡管手續(xù)證件不全，但是這位售樓員卻表示這絲毫不影響小產(chǎn)權(quán)房的銷售甚至二次轉(zhuǎn)讓。
售樓員：“過(guò)戶很簡(jiǎn)單，二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)或者自己私下過(guò)戶都可以，我有一個(gè)客戶姓陳的阿姨，她買(mǎi)了好多小產(chǎn)權(quán)的房子，她買(mǎi)了5套小產(chǎn)權(quán)的房子，她就是投資她買(mǎi)完就賣(mài)或出租，她在我們這買(mǎi)了三套房�！�
然而，奇怪的是，當(dāng)記者公開(kāi)以記者的身份對(duì)這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行回訪時(shí)，他們竟然矢口否認(rèn)銷售的是小產(chǎn)權(quán)住宅。
記者：“你這是小產(chǎn)權(quán)房子嗎？”
銷售人員：“我們是北京市產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)�！�
而這個(gè)剛才還告訴記者自己的房子十分好銷的銷售人員現(xiàn)在卻連有房都不愿承認(rèn)。
記者：“咱們這邊一百平米的房子大概能賣(mài)到多少錢(qián)？”
銷售人員：“我們這個(gè)是旅游度假的，我們這里沒(méi)有房購(gòu)，是招商合作的，沒(méi)有房子�！�
小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目屬于非法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
價(jià)格便宜、手續(xù)簡(jiǎn)單，還不用繳納任何稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)叭怀闪讼沭G餑，甚至有不少人還把它當(dāng)作一個(gè)房產(chǎn)投資的新渠道。
乍眼看上去，似乎小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)房劃算多了，可事實(shí)不是這樣，我們都知道，大產(chǎn)權(quán)房是從正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的商品房，要和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，到國(guó)土房管部門(mén)備案，最后能領(lǐng)到土地使用證和房產(chǎn)證，這就是大產(chǎn)權(quán)房；而小產(chǎn)權(quán)房，往往是一些鄉(xiāng)、村在農(nóng)村集體土地上來(lái)開(kāi)發(fā)的房子，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗鼪](méi)有向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，這類房子實(shí)際上并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。
大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，一字之差，天壤之別。
2001年，石雙月家位于北京市區(qū)的幾間平房即將拆遷，全家決定再購(gòu)買(mǎi)一套住宅，在經(jīng)過(guò)反復(fù)比較之后，位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)太平莊村的紫金苑小區(qū)引起了他的注意。
紫金苑小區(qū)業(yè)主石雙月：“當(dāng)時(shí)在城里買(mǎi)房肯定不夠，沒(méi)辦法，說(shuō)的郊區(qū)便宜點(diǎn)，我們也看了幾個(gè)地方，到這以后呢看了他的格局還行�！�
不僅價(jià)格低，當(dāng)時(shí)紫金苑小區(qū)打出的銷售廣告中還承諾給購(gòu)房者辦理北京戶口，辦理北京市產(chǎn)權(quán)證，提供銀行按揭等各種優(yōu)惠政策。
記者：“房款全繳嗎？”
石雙月：“房款不是全繳，當(dāng)時(shí)是繳三分之一就可以了，我的總房?jī)r(jià)是17萬(wàn)多，他說(shuō)你繳6萬(wàn)左右就可以了，我剛開(kāi)始先給他談定了以后，他先讓我繳個(gè)一千塊錢(qián)的定金，完了第二天再去什么時(shí)候，這個(gè)簽合同的時(shí)候，又等于又要了一個(gè)6萬(wàn)�！�
記者：“答應(yīng)你什么時(shí)候給你辦房產(chǎn)證？”
石雙月：“他說(shuō)很快。“
和石雙月一樣，楮志超也是在2001年入住的紫金苑小區(qū)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商不但答應(yīng)能幫他們辦理銀行商業(yè)貸款，而且承諾一年之內(nèi)可以辦好房產(chǎn)證；然而兩年過(guò)去了，產(chǎn)權(quán)證卻始終沒(méi)有等到。
紫金苑小區(qū)業(yè)主楮志超：“就是03年初，我就一直沒(méi)有等到房產(chǎn)證，家里人就去問(wèn)這個(gè)事，說(shuō)房產(chǎn)證什么時(shí)候能拿到？然后說(shuō)很快了，正在辦理過(guò)程當(dāng)中，然后我說(shuō)住了這么久沒(méi)有辦下來(lái)是不是辦不下來(lái)了�！�
由于房產(chǎn)證遲遲沒(méi)有辦下來(lái)，辦理銀行按揭貸款也沒(méi)有了下文，拿不到銀行的首付發(fā)票憑證，很多業(yè)主的單位住房公積金就沒(méi)法正常提取了，記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在收取了業(yè)主的部分房款以后，所開(kāi)具的憑證僅僅就是這幾張蓋著“太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”大印的簡(jiǎn)陋的收據(jù)。
紫金苑小區(qū)業(yè)主亢留臣：“繳給他以后根本沒(méi)有發(fā)票，我說(shuō)我到飯店吃飯花50塊錢(qián)，我給人家要發(fā)票人家還得給我發(fā)票，我那么大產(chǎn)業(yè)，你說(shuō)十幾萬(wàn)二十幾萬(wàn)，我給你連個(gè)發(fā)票都沒(méi)有，你給我弄個(gè)收據(jù)這個(gè)我想應(yīng)該不合理的，這個(gè)我本身接受不了。”
由于房產(chǎn)證沒(méi)有到手，紫金苑小區(qū)的業(yè)主們一直沒(méi)有繳清余款，盡管開(kāi)發(fā)商也屢屢在小區(qū)里張貼催款通知，但是一直沒(méi)有得到業(yè)主的理會(huì)，轉(zhuǎn)眼到了2006年底，紫金苑小區(qū)的19戶業(yè)主突然接到房山區(qū)法院的傳票，原來(lái)，太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社以拖欠房款為由把業(yè)主告上了法院，并且要求人民法院確認(rèn)原被告2001年簽定的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，并且請(qǐng)求法院判決被告立即退還原告房屋。
楮志超：“說(shuō)因?yàn)槲仪匪腻X(qián)，所以要求我退房，那我把所有的錢(qián)繳齊了也可以，我說(shuō)那房產(chǎn)證呢，他說(shuō)那房產(chǎn)證沒(méi)有，我說(shuō)我買(mǎi)房子我交錢(qián)可以呀，我說(shuō)消費(fèi)主要是買(mǎi)的一個(gè)保險(xiǎn)，你最起碼給我一個(gè)證明吧，這證明我買(mǎi)了這房子是我的，他說(shuō)那沒(méi)有。”
那么，開(kāi)發(fā)商到底有什么理由確認(rèn)當(dāng)初的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效呢？原來(lái)在2004年，北京市房山區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局在治理整頓土地市場(chǎng)工作中，就發(fā)現(xiàn)紫金苑小區(qū)報(bào)批的《國(guó)家建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》存在超越批準(zhǔn)權(quán)限的問(wèn)題，決定撤消該小區(qū)部分國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，而開(kāi)發(fā)商卻一直在隱瞞這個(gè)事實(shí)。
記者：“所有權(quán)還不屬于國(guó)家承認(rèn)的土地？”
房山區(qū)人民法院法官趙洪波：“對(duì)。”
曾多次接受石雙月等業(yè)主咨詢的劉桂林律師也告訴記者，紫金苑小區(qū)在建設(shè)和銷售過(guò)程中一直沒(méi)有土地使用權(quán)證和銷售許可證屬于違規(guī)開(kāi)發(fā)。
東方律師事物所律師劉桂林：“那么這樣的項(xiàng)目就屬于非法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所說(shuō)的也就是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目�！�
劉桂林律師介紹說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)非法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目或者是沒(méi)有取得合法所有權(quán)的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，從紫金苑小區(qū)的情況來(lái)看，一旦法院認(rèn)定合同無(wú)效，那么業(yè)主就會(huì)遭受很大的損失。
劉桂林：“非法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一旦遇到國(guó)家拆遷的項(xiàng)目，這種非法的項(xiàng)目，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，一般情況下是不予補(bǔ)償?shù)�。�?
由于擔(dān)心自己的房子會(huì)被法院判回給開(kāi)發(fā)商，石雙月和部分業(yè)主還是在沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的情況下把房款余額交到了太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，并且希望能簽一個(gè)類似產(chǎn)權(quán)證明的協(xié)議。
業(yè)主：“給個(gè)證明什么的？”
村財(cái)會(huì)師：“證明也沒(méi)有。”
業(yè)主：“有個(gè)證明好點(diǎn)，給領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一聲，我已經(jīng)在這六七年呢，六七年這中間不少了，好幾萬(wàn)呢，那我白繳。”
村財(cái)會(huì)師：“白繳可不咋了唄�！�
業(yè)主：“我也沒(méi)錢(qián)再買(mǎi)房子�！�
村財(cái)會(huì)師：“房主是誰(shuí)？”
業(yè)主：“劉淑芬，假如說(shuō)我們要把房款把余款都繳了，能不能給我們簽一個(gè)協(xié)議�！�
村財(cái)會(huì)師：“沒(méi)有�！�
業(yè)主：“一點(diǎn)變化就都沒(méi)有，就是你們產(chǎn)權(quán)不能辦，寫(xiě)個(gè)證明�！�
村財(cái)會(huì)師：“辦不了�！�
趙法官告訴記者，近幾年像這樣因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)引起的糾紛在房山越來(lái)越多，不少小產(chǎn)權(quán)住宅手續(xù)不齊備就開(kāi)始預(yù)售，而購(gòu)房者往往并不知情，因此在小產(chǎn)權(quán)住宅的銷售過(guò)程中隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
趙洪波：“但是他宣傳不說(shuō)，宣傳可能說(shuō)北京市大產(chǎn)權(quán)，銷售的時(shí)候一定是違規(guī)的。”
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