1998年，中國(guó)正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，如今整十年。
2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)24號(hào)文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。
十年一覺安居夢(mèng)，二度房改今始來。
公元2007年8月，未來的中國(guó)經(jīng)濟(jì)史學(xué)家一定會(huì)濃墨著筆的歲月。
這個(gè)月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅已達(dá)7.5%。巍巍房?jī)r(jià)，高不勝寒。
這個(gè)月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)24號(hào)文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。
這個(gè)月，國(guó)務(wù)院主持召開全國(guó)住宅工作會(huì)議，把住房保障工作作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。并且，新中國(guó)第一個(gè)住房保障司呼之欲出。
1998年，中國(guó)正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，如今整十年。
民間普遍認(rèn)為，在房改起步十年之后，國(guó)務(wù)院下發(fā)24號(hào)文件，強(qiáng)化住房保障體系建設(shè)，回歸公共政策，是對(duì)既往在住房問題上“全盤市場(chǎng)化”的糾偏，是再一次房改。
十年一覺安居夢(mèng)，二度房改今始來。
一卷“中國(guó)安居破局圖”正在凝注現(xiàn)實(shí)、檢討既往、前瞻未來的坐標(biāo)系上緩緩打開。
僵局 兩輪調(diào)控再次出軌
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……房?jī)r(jià)的攀升，從數(shù)據(jù)上讓人感覺壓力很大。
“今年以來，國(guó)家發(fā)改委每公布一次數(shù)據(jù)，我們這些‘蝸居族’的心就更涼一層。”27歲的王維墉從復(fù)旦大學(xué)研究生畢業(yè)已有三年，他感覺“房子離我們不是越來越近，而是越來越遠(yuǎn)�！�
國(guó)家發(fā)改委8月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了8.2%。
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……當(dāng)這些數(shù)據(jù)排列在一起時(shí)，人們強(qiáng)烈地感到房?jī)r(jià)攀升之速。
對(duì)比分析國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前八個(gè)月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房?jī)r(jià)運(yùn)行中的新動(dòng)向凸顯：
——全國(guó)房?jī)r(jià)在大幅普漲，行情逐月走高。
1至8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比分別上漲：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。
這表明房?jī)r(jià)漲幅在加速放大。1至4月，還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新高關(guān)口。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)認(rèn)為，同比反映速度，環(huán)比反映趨勢(shì)。全國(guó)新建商品住房售價(jià)同比4月份漲5.3%，5月份漲6.6%，6月份漲7.4%，7月份漲8.1%；環(huán)比4月份比3月份漲0.7%，5月份比4月份漲0.8%，6月份比5月漲1.0%，7月份在6月份高漲的基數(shù)上再漲1.3%，8月份更是達(dá)到了8.2%。
——全國(guó)房?jī)r(jià)全線飆升，中西部“狂飆突進(jìn)”，調(diào)控壓力陡增。
此前房?jī)r(jià)溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補(bǔ)漲”，多個(gè)城市甚至領(lǐng)漲全國(guó)。這在全國(guó)房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲軍團(tuán)”構(gòu)成中體現(xiàn)得很明顯。在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前五位的城市中，一季度中西部占兩個(gè)，北海和瀘州；4月份，中西部城市增至三個(gè)，分別是北海、大理、蚌埠。5月份，在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅并列前六位的城市中，中西部占了四個(gè)，北海、蚌埠、瀘州、大理。6月份，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前五席中，中西部占兩席：北海、蚌埠；7月份占三席：北海、南寧、烏魯木齊，漲幅均不低于12%。
——東部房?jī)r(jià)強(qiáng)烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份發(fā)改委調(diào)查的70個(gè)大中城市中，位居長(zhǎng)三角地區(qū)的南京房屋銷售價(jià)同比上漲11.3%、寧波8.5%、杭州6.9%。上海盡管同比數(shù)據(jù)漲幅不高，但環(huán)比明顯上漲0.7%，寧波、杭州的環(huán)比漲幅更是分別高達(dá)1.9%和1.7%，南京房?jī)r(jià)環(huán)比也上漲0.8%。這說明，長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)已非常明顯。
來自市場(chǎng)的信息也現(xiàn)實(shí)，在上海、杭州、南京，排隊(duì)買房如買菜的“搶購(gòu)”景象在沉寂了一段時(shí)間后，眼下又開始重現(xiàn)。
深圳則是東部城市房?jī)r(jià)反彈的一個(gè)極端縮影：連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%，6月份達(dá)15.9%。其他東部城市房?jī)r(jià)與深圳相比，差別只在漲幅，相同的是漲勢(shì)。
——行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。
此外，從季節(jié)看，六、七月份歷來都是樓市的銷售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅6月份反比5月份高出1個(gè)百分點(diǎn)，7月份比6月份高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，6月份有四個(gè)城市新房漲幅超10%，而7月份漲幅超過12%的城市就有五個(gè)。淡季不淡，反而高漲，這說明高燒不退的行情已經(jīng)徹底顛覆了樓市的季節(jié)性規(guī)律。
而這一切，是在調(diào)控措施頻出的背景下發(fā)生的。
2005年5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，此即25號(hào)文。在2004年以來房?jī)r(jià)不斷高漲的背景下，國(guó)家層面控制房?jī)r(jià)行動(dòng)就此啟幕。調(diào)控的主軸在于：雙向調(diào)節(jié)供需，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。同時(shí)，“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”也被著重提了出來。
25號(hào)文連同是年3月國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》、4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》(即新舊“國(guó)八條”)，以及隨后出臺(tái)的一些相關(guān)政策，構(gòu)成了近年來的樓市第一輪宏觀調(diào)控。
但房?jī)r(jià)并沒應(yīng)聲而落，而是繼續(xù)狂飆突進(jìn)。
2006年5月，一年前的七部委變成了九部門，其所制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》再被國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號(hào)文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開發(fā)面積的70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。這被業(yè)內(nèi)稱為樓市第二輪調(diào)控。
遺憾的是，前文所述的發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，無論是整體還是局部、是補(bǔ)漲還是反彈，全國(guó)房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪上行通道。在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪調(diào)控之后，樓市再一次偏離了軌道，調(diào)控僵持在新“十字街頭”。
危局 夢(mèng)想遭遇失重的金融與失望的城市
夢(mèng)想支撐未來，而房子就是夢(mèng)想。
有這么一條手機(jī)短信曾讓32歲的大齡未婚青年方永強(qiáng)淚流滿面：
“蜜蜂向蝴蝶求愛，蝴蝶說她已有所托，意中人是蝸牛。蜜蜂大惑不解，感到自尊受到了老大傷害，便質(zhì)問蝴蝶：我哪一點(diǎn)比不上那個(gè)丑陋、猥瑣的家伙？
蝴蝶回答：人家好歹有自己的房子，哪像你，至今還住集體宿舍？！”
“沒有房子，難有婚姻！”在上海一家保險(xiǎn)公司從業(yè)的方永強(qiáng)感嘆，“夢(mèng)想支撐未來，而房子就是夢(mèng)想�！�
無法確知，當(dāng)下承重的高房?jī)r(jià)壓垮了多少人夢(mèng)想的翅膀。但能肯定，在保障缺位、安居難求、“全盤市場(chǎng)化”的房地產(chǎn)體系中，房?jī)r(jià)脫離大多數(shù)人實(shí)際購(gòu)買力太快上升是一個(gè)危局，一個(gè)加大銀行風(fēng)險(xiǎn)、積累不安定因素的危局。
首先，從金融風(fēng)險(xiǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)的錢兩頭都在銀行：開發(fā)貸款在銀行，消費(fèi)貸款也在銀行。
央行《2007年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，盡管房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款占比在下降，3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額還是高達(dá)1.6萬億元，比年初增加1597億元，同比增長(zhǎng)27.9%。
中體奧林匹克花園管理公司董事長(zhǎng)吳振綿在不久前舉行的博鰲地產(chǎn)論壇上說，香港房地產(chǎn)開發(fā)“四大天王”公司平均負(fù)債率不超過30%，而內(nèi)地開發(fā)商很多都是超過100%、200%，甚至300%的都有。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶曾提醒，特別要注意房?jī)r(jià)上升的速度，必須提高到防范金融危機(jī)的角度予以認(rèn)識(shí)�！艾F(xiàn)在銀行承擔(dān)了90%以上的融資功能，不良貸款又非常高，如果銀行出了問題，可能就全盤都輸�！毙斓釕c說，他曾到相關(guān)部門了解情況，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資本充足率仍然沒有達(dá)標(biāo)，“銀行危機(jī)才是心腹大患”。
危險(xiǎn)不僅存在于開發(fā)環(huán)節(jié)，同樣存在于銷售端。住宅消費(fèi)端對(duì)銀行的依賴也在加強(qiáng)。央行上述報(bào)告顯示，今年一季度，購(gòu)房貸款增速加快且呈上升趨勢(shì)。3月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額2.40萬億元，比年初增加1471億元，同比增長(zhǎng)20.3%。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠指出，當(dāng)過剩的流動(dòng)性消逝時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遭遇一場(chǎng)可怕的低迷，甚至可能把銀行拖下水。
其次，從城市穩(wěn)定看，過高房?jī)r(jià)在加劇民怨。
如果不諱言事實(shí)，當(dāng)下工薪階層，尤其是而立之年、確實(shí)有住房需求但又享受不了住房保障的年輕人，抱怨情緒在蔓延。
“一個(gè)月四個(gè)周末，每個(gè)周末加一天班，我家未來的房子就多了層磚�！狈接缽�(qiáng)說。弱保障、高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)令像方永強(qiáng)這樣的白領(lǐng)們成了職場(chǎng)上不能停歇的“紅舞鞋”。
“買房是迫不得已，經(jīng)濟(jì)適用房輪不到，廉租房更是別想了，眼看著房?jī)r(jià)一天天往上躥，積蓄追不上房?jī)r(jià)漲幅，不四處舉債湊足首付趕緊買一套，還能怎么辦？”方永強(qiáng)說。
當(dāng)這些并不算貧困的人群也加入到了抱怨的行列，似乎表明，再也不能讓 “全盤市場(chǎng)化”的房地產(chǎn)體系繼續(xù)下去了。
其三，從國(guó)際教訓(xùn)看，在工業(yè)化過程中，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性不強(qiáng)，而過度發(fā)展房地產(chǎn)的東南亞“四小虎”卻遭遇了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，沒有一個(gè)國(guó)家是由于房地產(chǎn)價(jià)格飛漲、投機(jī)盛行而造成綜合國(guó)力提升的，沒有一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)不對(duì)國(guó)內(nèi)外投機(jī)“熱錢”給予狙擊的；相反，如若不顧國(guó)情、民情，在房地產(chǎn)價(jià)格大大脫離本地絕大部分老百姓購(gòu)買力的情況下，過分放縱“熱錢”投機(jī)本土房地產(chǎn)，最終造成房地產(chǎn)泡沫破裂從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會(huì)危機(jī)的例子是屢見不鮮的。
解局 尋找助推房?jī)r(jià)飛漲的“火槍手”
供求、地價(jià)、投機(jī)，這助推房?jī)r(jià)飛漲的“三個(gè)火槍手”
究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房?jī)r(jià)快速上升的疑問，可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。
首要原因當(dāng)屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。
央行日前發(fā)布的二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中說，今年以來，國(guó)內(nèi)住房需求持續(xù)旺盛，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長(zhǎng)，但供需關(guān)系仍趨緊張。上半年，盡管全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，不僅增速比去年同期提高了4.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年同期固定資產(chǎn)投資的增速也要高出2.6個(gè)百分點(diǎn)，但房屋竣工增速遠(yuǎn)低于房屋銷售增速，住宅空置面積有所下降。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長(zhǎng)11.1%，而商品房銷售面積達(dá)2.8億平方米，增長(zhǎng)21.5%。
其次，地價(jià)過快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿χ�。以長(zhǎng)三角一些城市為例，近來住宅樓面地價(jià)頻頻越過萬元/每平方米大關(guān)。6月下旬，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊競(jìng)拍成交的樓面地價(jià)就高達(dá)12509元/平方米，接近其周邊在售新房的成交價(jià)。而7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)6677元/平方米已算“天價(jià)”，如今，新地價(jià)在200來天里暴漲87%。
“羊毛出在羊身上”，房地產(chǎn)研究者顧海波指出，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但土地成本最終會(huì)打入房?jī)r(jià)，高地價(jià)客觀上推高房?jī)r(jià)毋庸置疑。
再者，“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素也在助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。
除開發(fā)商、二手房中介之外，投資者在這一輪房?jī)r(jià)抬升中也扮演了重要角色。對(duì)于投資，本無可厚非，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉指出，面對(duì)本幣升值，老百姓“為避免財(cái)富不像冰棍那樣化掉”，買房不僅是逐利的理性選擇，也是無奈選擇。
唉，供求、地價(jià)、投機(jī)，這助推房?jī)r(jià)飛漲的“三個(gè)火槍手”！
破局 三分需求，二元管理，再次房改
安居一夢(mèng)，十年輪回。
8月30日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困難問題舉行新聞發(fā)布會(huì)。
7天前，國(guó)務(wù)院主持召開了全國(guó)住房工作會(huì)議，會(huì)議中心任務(wù)就是明確下一階段的住房保障工作，全面貫徹落實(shí)“24號(hào)文”。
所謂“24號(hào)文”，就是8月初國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。其核心內(nèi)容是加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，
“這是一次繼1998年房改之后的又一次真正意義上的房改。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生如是說。
檢討“全盤市場(chǎng)化”
1998年，那是一個(gè)亞洲經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、危機(jī)四伏的年份。
是年6月，全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議召開。一份后來被看作房改綱領(lǐng)性文件的國(guó)發(fā)23號(hào)文，開啟了以“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。新中國(guó)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，“市場(chǎng)化”成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。
經(jīng)濟(jì)年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價(jià)一落千丈，亞洲金融危機(jī)席卷而來。中國(guó)盡管沒有受到危機(jī)直接沖擊，但不可避免地面臨著內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面。
曾參與當(dāng)年房改政策制定過程的中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，啟動(dòng)房改的最初動(dòng)機(jī)就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時(shí)，目標(biāo)清楚。
金融政策也為這一目標(biāo)作了相應(yīng)的安排。1999年2月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國(guó)內(nèi)地。
斗轉(zhuǎn)星移，時(shí)移事異。如今，在商品房時(shí)代進(jìn)入到第十個(gè)年頭時(shí)，人們才發(fā)覺，當(dāng)年過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)全盤市場(chǎng)化對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的作用時(shí)，顧此失彼了，甚至走向了極端——重市場(chǎng)、輕保障。
十年過去了，大約只有5%的城鎮(zhèn)居民享受到了經(jīng)濟(jì)適用房的恩惠。
十年一覺安居夢(mèng)，房?jī)r(jià)已上九重霄�，F(xiàn)如今，高在云端的房?jī)r(jià)讓多少望樓一族，徒生今夕何夕之嘆。
房改糾偏：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)
迄今為止，世界上還找不到一個(gè)國(guó)家以完全市場(chǎng)化的方式來解決居民的居住問題。
眼下，我國(guó)在住房制度安排上已出現(xiàn)喜人的改變。24號(hào)文明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容和“政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)”。
國(guó)家發(fā)改委主任馬凱日前也指出，今后將強(qiáng)化地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障中的責(zé)任，提高住房用地在建設(shè)用地中的比例，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中的比例，加快建立健全廉租住房制度。
針對(duì)不同的房屋需求，采取不同的解決之道。這在24號(hào)文中已體現(xiàn)得較為明顯。政府保障的對(duì)象是低收入者的安居型需求，通過保障房(經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房)來解決他們的住房問題。中等收入者的住房問題則可以通過雙限房政策得到解決，同時(shí)輔以一定的金融支持。而對(duì)于投資型需求，則任其進(jìn)入商品房市場(chǎng)去解決。
這樣一個(gè)安居、改善、投資需求各有滿足渠道的多層次樓市，才可能是一個(gè)良性的樓市。這樣住房制度性安排誕生之日也正是高房?jī)r(jià)困擾之下的中國(guó)房地產(chǎn)僵局破解之時(shí)。(徐壽松)
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