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各級土地儲備中心與房地產商一起，構成了土地供應鏈的上下游，因此只從開發(fā)商手中擠地，很難見功
★ 本刊記者/劉彥
今年以來，全國房地產市場紛紛爆出天價“地王”，甚至出現了地價比房價還要高的倒掛現象。6月份，開發(fā)商浙江綠城以12.6億元“天價”拿下上海新江灣城D1地塊，樓面地價達12509元/m2之巨，而此時，新江灣城的樓盤售價剛剛超過萬元。
這股趨勢在此后愈加劇烈。不僅價格，拿地的速度也讓人眼花繚亂。
繼6月份用7.7億元在沈陽、重慶拿得土地后，僅7月份一月，北京保利地產在全國7個城市拿下了11幅地塊，共支付82.9億元。最后一塊地來自每年已經沒有多少地可供的北京，在這次交易中，保利地產以10.48億元拿得13.8萬m2的地塊。
與此相對應的是，在6個月之內，保利地產股價從除權后的28.40元一路漲至最高的87.99元，上漲三倍！
公開資料顯示，目前保利在全國10個城市擁有土地儲備達877萬m2，在建面積的土地儲備1088萬m2，成為繼萬科之后，A股中第二家土地儲備突破千萬平方米的地產公司。這至少保證了在未來3年，保利地產在開發(fā)中再無缺地之虞。
從今年春節(jié)過后，以萬科、保利、金地、北辰、首創(chuàng)等上市地產公司為主的大公司，開始在全國范圍內瘋狂“圈地”�！叭Φ亍边^程中由于競相競價，導致天價頻出。其中，蘇寧環(huán)球集團更以6.7萬元/m2樓價、44億元天價，再創(chuàng)上海單價“地王”。
但國慶前后，“地王”們遭遇了前所未有的颯颯秋氣。
為何重金拿地
國慶長假之后，又一輪針對房地產市場治理的政令出臺。
10月9日，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)頒布，該《規(guī)定》強調，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。
此項政策的指向非常明顯，加大開發(fā)商拿地的資金成本。但這規(guī)定并不新鮮。
放假之前的9月12日，國土資源部曾下發(fā)《關于加大閑置土地處置力度的通知》，通知中對于上述要求早已做了明確規(guī)定。除此之外，通知還要求各地合理確定建設用地使用權出讓的宗地規(guī)模，以縮短開發(fā)周期。
對于閑置土地的最嚴厲措辭則是，“依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收�！�
“依法無償收回”，是指依照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，“連續(xù)兩年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由各級政府無償收回土地使用者的土地使用權”。
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師、前地價所所長鄒曉云對本刊稱，這幾項政策的出臺，主要是針對開發(fā)商階段性低成本取得土地的問題。此前，開發(fā)商大規(guī)模圈地成本極低，并帶來了一定程度上的土地壟斷，而壟斷土地之后的“囤地”帶來了高房價。
地王是今年以來頻頻出現在房地產領域中的詞匯。由于整合和門檻的雙重需要，房地產企業(yè)的土地儲備與總資產規(guī)模之間正出現越來越高的趨同性——占有的土地越多，資產就越值錢，也就越能從股市上和銀行那里拿到錢。
房地產企業(yè)的競爭力在很大程度上體現在企業(yè)的資源占有能力上，這就是為什么房地產企業(yè)會不惜重金到處拿地的原因。
據資料顯示，2005年中國房地產企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬m2，而去年這一數字達到51.11萬m2，提高了41.18%。
圈地過程中，資金鏈是制約房地產企業(yè)圈地的關鍵因素。數次加息之后，對于土地出讓金收完之后方能取得建設用地土地使用權證也就意味著，過去以較小成本搏大的游戲規(guī)則，即將結束。
北京個人集資建房倡導者于凌罡對本刊說，在土地招拍掛制度實施以前，北京的城市建設用地出讓基本屬于協議出讓。在招拍掛以前開發(fā)商只要繳納土地出讓金的15%，合同就算有效，而拿到合同制后多數房地產商就開始施工。
如能交清土地出讓金的40%的話，就可以取得臨時土地使用權證書，進行施工。
而在招拍掛制度實施之后，繳納15%土地出讓金之后也還可以簽合同，同時合同中規(guī)定付款期限，比如180天等等。在實際運作過程中，很多公司仍舊能以變通的方式，以極小的成本，換取大量土地。
比如2003年12月8日，順馳集團拿下北京大興黃村衛(wèi)星區(qū)的30.8公頃土地，總價9個多億的協議價，只交了很少一部分土地的出讓金就開工了。順馳集團的一貫做法是，分批取得土地使用權證。先拖欠政府的整體土地出讓金，以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權證后，可以先向銀行抵押融資，然后用所獲得的資金用來快速完成開發(fā)。最后，用銷售回款交納下一地塊的土地出讓金，進而取得新的土地使用權證。
順馳集團的核心詞匯是速度。但是，當速度遇到調控，翻車幾無可免。2006年，國家全面收緊房地產開發(fā)信貸，以速度著稱的“順馳模式”走入末路，公司資金鏈面臨斷裂，不得不低價轉讓手中的土地了事。
令地產商為難的是，在土地供應越來越緊張的情況下，拿不到地，很可能會被淘汰出局，多拿了地，又要承擔諸多風險。
房產商的回答是選擇繼續(xù)圈地。房地產第一股萬科，擁有接近500億元人民幣的資產規(guī)模，資產負債率為59%，已經擁有超過1500萬m2(2007年上半年)的土地儲備；新世界，在全國各地的土地儲備已達1753萬m2；華潤置地，819.9萬m2；富力地產，截至8月11日，2092萬m2。
收緊開發(fā)貸款效用如何
開發(fā)商圈來的地并不是立即用于開發(fā)。事實上，囤地造成的獲利，才是開發(fā)商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來的地，并不是一期開完，而是慢慢開，一期，二期，三期，這樣，囤地的收益甚至遠遠大于利息等成本。北京過去幾年的“地王”，價格都在過去幾年中至少翻了一番。
比如，在2005年8月初，經過81輪競價之后，華潤置地以25.65億的總價，3654元/m2的樓面地價將北京毛紡廠地塊拍得之時，很多人覺得高了，但華潤置地方面堅信“物有所值”。眾多業(yè)內人士稱其為“北京新地王”——這不僅僅是由于其單價之高，也由于規(guī)劃建筑面積之大，整塊地達70余萬m2，是北京實行土地招拍掛制度至當時的最大出讓地塊。
兩年之后，該地塊上分批建起了橡樹灣項目，住宅售價從開盤后均價8560元/m2到了二期開盤的13500元/m2，現在的價格則為14500元/m2。兩年間漲價約6000元/m2，幾乎翻了一番。
橡樹灣銷售人員稱，其二期產品約7成已經售完，三期預計今年年底開盤，從整個區(qū)域的發(fā)展趨勢看，仍將緩慢上漲。
國家統計局發(fā)布的統計數據顯示：2007年上半年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億m2，而上半年完成土地開發(fā)的面積為1.18億m2。也就是說，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。
國稅總局的統計也顯示，目前已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產開發(fā)領域土地閑置問題最為突出。
建設銀行從金融投資的考察也驗證了這一事實。建行研究部《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至今年5月份，房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億m2，但實際僅開發(fā)完成12.96億m2，不足購置面積60%。開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。
從開發(fā)商手中“擠地”，成了調控最大的目的。9月27日，央行和銀監(jiān)會聯合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》。市場效應表現為，在國慶一周期間，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56%，深圳市則七天長假只賣了82套房子。
“我并不樂觀。”中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰對本刊說。他認為，收緊房地產開發(fā)貸款，并不足以動搖當前“圈地運動”的根本。包括上市、風投在內的海內外直接融資渠道的打通，已經令眾多大、中房地產企業(yè)具備了抵御信貸調控的能力。
事實上，“地王”們利用直接融資的渠道已經相當暢通。中國指數研究院華東分院副院長陳晟對此分析，對于地產上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量。目前的股市上漲之風，使得上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛又進一步支持了其公開拿地的行為。
比如，保利地產2007年中報顯示，公司每股收益較去年同期下降55%、凈資產收益率較去年同期下降62%、而與去年同期相比，公司資產負債率、長期債務與股東權益之比都在升高。雖然市場觀點認為，保利地產的資金面正在吃緊，但用股市的錢來圈地，仍然是房地產大佬們的不二選擇。
同時，由于39號令和清理閑置土地的政策只規(guī)定了開發(fā)企業(yè)兩年內必須開發(fā)，而沒有對開發(fā)時長的限制，約束效果也就不可能徹底。
該擠誰的地
從房地產商手中“擠地”，被李文杰認為是政府在用金融等手段約束需求之后，增加土地和房屋供應的一種手段。這說明房地產的宏觀調控，開始正視供求關系的問題，“土地供應不能夠得到有效釋放是根本因素”，李文杰說。
土地供應的主體有二，一是各級土地儲備中心，一是房地產商。“實際上，各級土地儲備中心與房地產商一起，成了土地壟斷商�！眹临Y源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師、前地價所所長鄒曉云對本刊說。
“最初設計土地儲備制度的初衷，是為了調節(jié)供應量，也就是在市場價格高的時候多供應土地，價格低得時候收緊土地�！编u曉云認為，目前各地土地儲備中心的做法，都基本背離了這個宗旨。
以北京市為例。在近三年的土地供應中，北京市甚至都沒能達到年初設立的土地供應計劃。比如，在房價一路狂飆的2006年，北京市計劃安排土地供應總量為6500公頃，其中新增建設用地3900公頃，存量建設用地為2600公頃。但是截至年底，實際供應土地僅為計劃的56%。
“北京市可供應的土地，土地儲備中心手中的可供應土地，要遠遠大于開發(fā)商手中的土地。”一位業(yè)內人士對本刊稱，如果開發(fā)商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的話，那么，在北京市土地儲備中心手中的可供應土地，至少是這個數量的20倍。
土地,從儲備到形成市場供應,要經歷一系列程序。首先是確定拆遷并列入計劃，其次進行一級土地開發(fā)，并納入政府土地儲備，之后進入“招拍掛”程序，最后，確定土地出讓結果、形成供應。首先，“拆遷效率太低，土地整理速度和效率都低�！边@位人士忿忿不平地說，此外，土地儲備中心貸款234億用于一級開發(fā)，每年10多億元的貸款利息也得由財政來支付，“這樣形成土地出讓效率低———土地供應短缺———土地拍賣價高———高地價推動高房價。”這位人士說。
從北京市土地整理儲備中心2001年成立以來，由于受到資金、人員等因素的制約，土地儲備開發(fā)一直處于無計劃的自發(fā)狀態(tài)，進而影響到土地供應市場。
鄒曉云認為，從開發(fā)商手中擠地的手段，最多算“補丁手段”，是在過去的基礎上修修補補，但造成目前房價高企的根本原因，卻是政府在供地方面存在一些問題，未來的方向，只能是“從政府供地方面加強改革”。
旨在推動土地市場深層次改革的“土地管理深層次問題研究”項目，已經在國土資源部牽頭下啟動。據悉，如何在供地中把大塊切小、如何放開土地開發(fā)一級市場的政府壟斷、甚至切斷各級政府插在農民和用地者之間的手，讓包括農村集體建設用地在內的土地供應主體直接參與市場供應，把土地出讓金變?yōu)橥恋剞D用稅，都在這次研究的范圍之內。 ★
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