十一過(guò)后，第二套房貸首付比例提高，加上此前的央行年內(nèi)的第五次加息，個(gè)人房貸壓力有些嚴(yán)峻，為此，記者請(qǐng)“偉嘉安捷”的專家給出一些實(shí)際可行的建議。
●案例
錢小姐，30歲，某公司部門經(jīng)理，月收入6000元，銀行存款50萬(wàn)。由于父母親上了年紀(jì)，為了更好的生活在一起，錢小姐想要為雙親購(gòu)買一套100平方米的大房子，地點(diǎn)不限，只要周邊環(huán)境成熟，稍遠(yuǎn)些也無(wú)所謂。
●對(duì)策
方案一：采用公積金貸款方式：
如果錢小姐可以使用公積金貸款，是最好不過(guò)的了。但是，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，商品房可以使用公積金貸款的新項(xiàng)目不多，但是，二手房是不限制使用公積金貸款的，可以建議錢小姐購(gòu)買五年以內(nèi)的次新房，既可以享受公積金貸款的優(yōu)惠，又可以馬上搬進(jìn)新家。
貸款優(yōu)勢(shì)：首先，公積金貸款并未像商業(yè)貸款那樣，對(duì)第二套房貸首付比例提高有硬性規(guī)定，維持原政策不變；其次，從利率來(lái)看，目前，央行第五次加息后的公積金貸款最新利率是五年以上執(zhí)行新利率5.22%，五年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。而商業(yè)貸款的最新利率為五年以上執(zhí)行新利率7.83%，五年以內(nèi)執(zhí)行新利率7.65%。利率落差的對(duì)比，使得公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更為突出。第三，公積金貸款流程“瘦身”后，將評(píng)估前置于面簽，節(jié)約不少時(shí)間的同時(shí)方便于客戶貸款。
貸款計(jì)算：假設(shè)四環(huán)附近有一套100平方米的二手房產(chǎn)符合錢小姐的購(gòu)買要求，按照目前的市場(chǎng)價(jià)格10000元/平方米計(jì)算，總價(jià)約100萬(wàn)左右。如果評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，那么，錢小姐需付首付款44萬(wàn)，銀行貸款56萬(wàn)，按照七成20年貸款計(jì)算，每月的還款額為3764.32元，還款總額為903436.8元，總利息支出為343436.8元。
方案二：固定利率貸款方式：
當(dāng)然不是所有人都可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠的，專家還建議，在目前利率上調(diào)的形勢(shì)下“固定利率貸款”也是一項(xiàng)比較合適的方式。
貸款優(yōu)勢(shì)：當(dāng)加息后不斷上漲的浮動(dòng)利率“遭遇”固定利率時(shí)，固定利率的優(yōu)勢(shì)就會(huì)更加突出。因?yàn)�，一旦借款人使用“固定利率”后，在以后的貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。當(dāng)然唯一的擔(dān)心是，如果銀行下調(diào)利率時(shí)怎么辦。這是現(xiàn)在誰(shuí)也無(wú)法回答的問(wèn)題，暫且留到利率下調(diào)的時(shí)候解決吧，到時(shí)肯定會(huì)出現(xiàn)新選擇的。
貸款計(jì)算：假設(shè)還是這套四環(huán)附近的房產(chǎn)，總價(jià)100萬(wàn)，評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，首付44萬(wàn)，銀行貸款56萬(wàn)。錢小姐如果申請(qǐng)固定利率貸款，根據(jù)目前各家銀行執(zhí)行固定利率政策的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，如果按照現(xiàn)行調(diào)整的最新基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算，錢小姐使用固定利率貸款每月的還款額為4624.99元，還款總額為1109997.68元，總利息支出為549997.68元。
方案三：等額本金貸款方式：
上述兩種貸款方式都不選擇的話，還有一個(gè)辦法：就是采用“等額本金的貸款”方式，而不是“等額本息的貸款”，兩者只差一個(gè)字，但是，對(duì)貸款人來(lái)講，區(qū)別就很大了，能為貸款人節(jié)省很多錢的。只是，在還款初期壓力會(huì)大一些，這就要根據(jù)貸款個(gè)人的資金實(shí)力來(lái)決定了。
貸款優(yōu)勢(shì)：就目前個(gè)貸金融市場(chǎng)而言，大部分銀行長(zhǎng)期推薦的貸款方式是“等額本息”，但是購(gòu)房者可以打破傳統(tǒng)還款模式，采用“等額本金”的還款方式。這種還款方式在開始還貸時(shí)，借款人會(huì)感覺(jué)每月負(fù)擔(dān)較大，但隨著歸還的本金增多，利息支出也就會(huì)相對(duì)減少，并且隨著時(shí)間的推移，還款負(fù)擔(dān)也會(huì)逐漸減輕，總體利息支出要低很多。
貸款計(jì)算：仍然以這套房產(chǎn)為例，總價(jià)100萬(wàn)，假設(shè)錢小姐所購(gòu)這套房產(chǎn)為第二套房屋，那么其首付為六成也就是52萬(wàn)，銀行貸款48萬(wàn)。根據(jù)政策規(guī)定，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%即8.61%，按照等額本金貸款的計(jì)算方法，錢小姐第一個(gè)月的還款金額為555880元，還款總額為895002元，總利息支出為415002元。(徐曼）
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